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Novo CPC - Cota Condominial - Título Executivo Extrajudicial

HAMILTON QUIRINO (*)

Embora se trate de um título executivo extrajudicial, a dívida de condomínio, na aplicação do Código de Processo Civil de 1973, recentemente substituído pelo texto de 2015, precisava obter outro título executivo (judicial), após longo processo de conhecimento, para poder ser objeto de efetiva execução. Na verdade, a cota de condomínio sempre constituiu um título líquido, certo e exigível, podendo inclusive ser objeto de protesto, em caso de não pagamento na data do vencimento, de acordo com a Lei 9.492/1997.

E como título executivo extrajudicial, bastaria o seu ingresso em juízo, citando-se o condômino inadimplente para pagar, em três dias, sob pena de ser penhorado o próprio bem, ou outro qualquer, para satisfação da divida.

Mas, por capricho do legislador, e à luz da interpretação majoritária dos tribunais estaduais (apesar de decisões contrárias do STJ), tal dívida, no âmbito do Código de Processo Civil de 1973, não podia sofrer execução automática, apesar de ser título executivo extrajudicial. Pelo CPC-1973, era necessário ingressar com ação de cobrança da dívida, pelo procedimento sumário, para, alguns meses ou anos depois, obter-se um título executivo judicial.

Agora o novo Código de Processo Civil, de 2015, que entrou em vigor no dia 18 de março de 2016, volta ao tempo e autoriza, de forma expressa, que a dívida de condomínio tenha imediata execução, não mais precisando de um prévio processo de conhecimento.

Na forma do artigo 784, "são títulos executivos extrajudiciais: ... X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".

E de acordo com o § 3o do artigo 782, "a requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes.". Dizemos que voltou no tempo, porque o Código de Processo Civil de 1939 dispunha, no artigo 298, que "serão processadas pela forma executiva as ações" "...X - do administrador, para cobrar do co-proprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento".

A Lei 4.591, de 1964, no artigo 12, § 2o, por coerência com a norma processual então vigente, determinou que "cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas".

Diga-se ainda - agora apenas a título ilustrativo - que o Código de Processo Civil de 1973, no artigo 585, considerava títulos executivos extrajudiciais, entre outros, no inciso IV, "o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio, desde que comprovado por contrato escrito". Como contrato escrito poderiam perfeitamente ser enquadradas as atas da assembléia geral que aprovaram o orçamento e a convenção condominial.

Mas, pela interpretação majoritária, só o locador poderia cobrar de forma executiva, em face do locatário, os encargos de condomínio, com base neste dispositivo, pois teriam eles firmado um efetivo contrato (o de locação). Quanto ao condomínio, precisaria respeitar o procedimento sumário, conforme o artigo 275, alínea b, para a "cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio".

Também a título ilustrativo, o STJ chegou aconsiderar a desnecessidade da ação pelo procedimento sumário, como se vê no Agravo Regimental 216816 / DF, julgado no âmbito do Agravo de Instrumento 1998/0094388-9, DJ 31.05.1999 p. 149, sendo relator o Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. Ao decidir pelo não cabimento da ação monitória, entendeu aquela Corte que a cota condominial, como título executivo extrajudicial, comporta execução direta da dívida: "Constituindo as atas de assembléia se as convenções condominiais títulos executivos extrajudiciais, cabível é a via executiva e não o ajuizamento de ação monitória".

Ao proferir esta decisão, o Ministro relator citou dois precedentes do próprio STJ:

"Em tese, as taxas condominiais, desde que havendo orçamento eaprovação desse orçamento já em convenção, podem ser cobrados pela via executiva". (Resp n. 33.062/RJ, 4a Turma, Rel. Ministro César Asfor Rocha DJ de 27-4.98).

"O procedimento sumário - art. 275, II do CPC, não se aplica a cobrança de despesas condominiais, cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em convenção, pois, nesta hipótese, o caso é de ação de execução, "ex vi" do arti. 585, IV, do CPC e 12, parágrafo único 2o. da Lei 4.591/64". (Resp n. 43.318/MG, 3a. Turma, Rel. Ministro Cláudio Santos, DJ de 26.02.96). De toda forma, voltando ao tempo (1939 e 1964), e com anúncio de grande novidade, que não é, eis que o novo Código de Processo Civil ressuscita - agora sem contestações - a execução imediata para cobrança das cotas condominiais vencidas.

Algumas observações devem ser feitas:

1) no momento em que ingressamos com a execução, não podemos cobrar as cotas vincendas a cada mês, ou seja, o valor executado não pode ser majorado, salvo pela incidência de correção monetária e juros, até o efetivo pagamento. Assim, recomenda-se que, num primeiro plano, venham a ser objeto de execução direta apenas os valores mais expressivos, quando há longo atraso no pagamento.

Releva atentar para o artigo 323 do novo CPC, cuja regra se aplica apenas à eventual ação de cobrança: "Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las."

No momento de optarmos pela execução direta, teremos que levar em conta que a cada execução estar-se-á limitando o valor a cobrar, ao passo que a sentença decorrente do processo ordinário (antes sumário) pode contemplar a dívida inicial e a que se vencer durante a tramitação da lide. Ainda assim, o simples fato de podermos executar de pronto uma dívida condominial, seja qual for o montante, contribuirá, sem dúvida, para diminuir a inadimplência.

2) a execução pressupõe a existência de títulos líquidos, certos e exigíveis. Assim, ao aprovar o orçamento anual, deve-se aprovar, também o valor da cota mensal, seja por unidade, ou, ao menos, por coluna, quando for o caso.

Aliás, nos termos do artigo 1.350 do Código Civil, "convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno". A justificativa do projeto do novel CPC acentua que "melhor seria, realmente, remeter o condomínio à ação de cobrança pelo rito sumário (hoje apenas ordinário) somente naqueles casos em que os encargos condominiais não estiverem acobertados pelas Convenções e Atas de Assembléia, ou faltar-lhes liquidez".

Assim, a única diferença ao texto atual será acrescentar que a ata da assembléia e a convenção conferirão à divida o caráter de executividade, permanecendo as cobranças pelo procedimento ordinário apenas para as situações excepcionais: falta de convenção ou da ata de aprovação do orçamento, em que se faz necessário constituir o título executivo pela sentença judicial. Além disso, como se viu, deve-se priorizar, na execução, dívidas de mais elevado valor, pois a cada valor haverá uma execução específica. 3) De outro lado, diz o artigo 782, § 3o que "a requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes". Ora, podemos obter o mesmo efeito pelo protesto da dívida de condomínio, na forma da Lei 9.492/1997, que trará o mesmo efeito, de forma mais simples e rápida. Assim, em conclusão, recomendamos que os valores em débito, antes da eventual cobrança, como ação ordinária, ou execução direta, venham a ser objeto de protesto, que é uma forma célere de cobrança.

E que as execuções sejam feitas para dívidas que alcancem períodos extensos, com valores maiores, e desde que esteja demonstrada a liquidez, como exposto anteriormente.


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