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Destituição do incorporador e situação de quem pagou o preço à vista

A aquisição à vista de imóvel na planta, em havendo abandono da obra pelo incorporador, não exime ninguém de contribuir para o custeio de manutenção e recuperação, pois se trata de dívida comum, à luz do artigo 624 do Código Civil: "O condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeita." O comprador é quitado perante a incorporadora mas não o é perante os demais condôminos.

Nesse sentido, cumpre reportar-se às conclusões do Desembargador SEVERIANO IGNÁCIO DE ARAGÃO, em "Regime Jurídico do Condomínio Fechado", Forense, 1997, p. 30, do qual se extrai a seguinte citação trazida por VIRGÍLIO SÁ PEREIRA do direito romano: "O princípio é de pura equidade. Nada mais justo do que todos, proporcionalmente, concorrerem para a conservação de uma coisa, cujos frutos por todos se repartem".

Muitos dizem que não se associaram ao grupo para a retomada das obras, e que por princípio constitucional ninguém é obrigado a se associar. Este mesmo argumento é usado para as associações de casas não formalizadas em condomínio. Mas cabe aqui, por analogia, o artigo 12, § 5o da Lei 4.591/64, para o qual é indiferente a eventual renúncia de direitos para se desobrigar qualquer condômino dos eventuais encargos Isto porque haverá nítido enriquecimento ilícito a favor de quem nada contribuir.

Com relação ao empreendimento Ipanema Park (abandonado pela empresa Sérgio Dourado) cabe lembrar acórdão de 1990, da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça, Relator Desembargador Jorge Loretti, onde se lê que “Cobrança de cota extra a condômino que pagara originariamente o preço total do empreendimento. Obrigatoriedade desse pagamento considerando-se a origem de novo relacionamento jurídico, decorrente da aplicação do art. 43, VI, da Lei n. 4.591, de 16.12.64, bem assim as características associativas da incorporação.” (1990.001.191 )

Mais recentemente, com o caso Encol, que só no Rio deixou paradas quarenta obras, inúmeras são as decisões na mesma linha de entendimento, como se vê dos exemplos a seguir: O Juizado Especial Cível do Rio de Janeiro julgou improcedentes dois pedidos de declaração negativa da obrigação de pagar cotas aprovadas em assembléia geral. No primeiro, com relação ao empreendimento Village Park (Meier), assim decidiu a Juíza Ana Paula Monte Figueiredo Pena Barros: “o terreno onde o empreendimento está sendo construído é pro-indiviso, com partes comuns indissociáveis da unidades autônomas...” ...”convém consignar, como já decidido em hipótese semelhante, não tratar-se de um condomínio de edificações constituído nos termos da lei, mas sim de um condomínio atípico, caracterizando-se como legítimas as cobranças efetuadas para manutenção e conservação das partes comuns...”(proc. 1998.800.020028-3 – VII J. Especial ).

Na mesma linha, decisão do I Juizado Especial Cível, envolvendo o empreendimento Blue Coast (Barra da Tijuca), onde se pode ler da sentença da sentença: “Não se pode admitir que adquirentes venham a se beneficiar e usufruir dos benefícios coletivos ncessários fornecidos e custeados pela associação de moradores sem contribuir com sua parcela, pois isto seria enriquecimento ilícito”. Se partes comuns exsitem, ainda que em decorrência de condomínio atípico, devem todos os condôminos contribuírem da mesma forma para sua manutenção”.

Podem-se mencionar ainda decisões envolvendo o empreendimento Office Tower, em açoes de cobrança de cotas, com relação a adquirentes que compraram conjuntos de salas à vista, na planta. Tratam-se de ações julgadas pelos Juizes da 33a e da 11ª Vara Cíveis da Comarca da Capital. Transcreve-se pequeno trecho de uma delas, proferida pelo Juiz Moisés Cohen: “Se teve a ré prejuízo com o pagamento integral do preço, tiveram os demais adquirentes prejuízo com pagamento parcial.” “Irrelevante que já tenha a parte ré pago as suas unidades, pois se pagou a totalidade, os demais condôminos pagaram parte do preço, e todos tiveram prejuízo, e o fato superveniente da quebra da incorporadora reúne todos os adquirentes, para que concorram nas despesas para a conclusão das obras, na proporção de cada fração de terreno das respectivas unidades.” “Imagine-se a hipótese: acaso não houvesse união entre os adquirentes de unidades, de que valeria o pagamento integral do preço pela ré das suas unidades, se a qualquer dúvida, resultaria na não entrega das mesmas unidades ?” “Ora, a situação é nova, dar a ré o privilégio de ter suas unidades quitadas e não concorrer para conclusão do prédio esbarra no enriquecimento sem causa, pois os demais adquirentes terão que pagar por uma obrigação que foi assumida pela ENCOL, e não pelos demais condôminos.”

As duas sentenças foram confirmadas pelo E. Tribunal de Justiça deste Estado

O acórdão proferido na apelação cível 6.276/01, de 05/06/01, da 7ª Câmara Cível, relatora a Des. Célia Vidal, tem a seguinte ementa: “Reunião dos adquirentes sob a forma de Comissão, através Assembléia Geral, para o reinício das obras”. “Despesas de manutenção e com a regularização jurídica do terreno, para o fim de viabilizar o reinício das obras, as quais incumbem aos adquirentes, tenham ou não quitado integralmente o preço junto ao incorporador original (artigo 43, VI da Lei n. 4.591/64) “Situação que se equipara a do condômino de cota-parte de terreno indiviso, devendo concorrer na proporção de sua parte para as despesas de conservação da coisa comum e a suportar os ônus a que estiver sujeita (artigo 624 do Código Civil), sob pena de enriquecimento ilícito”.

Já no acórdão da 14ª Câmara Cível, relatora a Des. Maria Henriqueta Lobo, constante da apelação cível 2001.001.07793, que seguiu na mesma linha, é acrescentado o direito de o comprador acionar o incorporador: “Dever de todos os adquirentes de contribuírem para que o empreendimento se torne viável. Eventual crédito do adquirente, por força do contrato firmado de aquisição da unidade imóvel, é de responsabilidade do incorporador, e deste se faculta a cobrança conforme regra inserta no artigo 43 da lei acima referida”.

Hamilton Quirino


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