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Arbitragem e mediação nas relações condominiais

A demora na solução das demandas, devido ao excesso de formalismo e ao impressionante número de ações ajuizadas diariamente, gera uma frustração coletiva, pois se a democracia amplia o acesso à Justiça, esta não atende à grande maioria da população. Justiça tardia é também a sua negação. Além disso, no processo judicial haverá sempre um vencido e um vencedor (e este nem sempre estará satisfeito - muitas vezes já estará morto quando terminar o processo).

O ideal, portanto, é que não haja vencedores e vencidos, e que todos saiam mais satisfeitos. E em curto tempo.

Para isto, existem métodos alternativos, baseados, em primeiro lugar, no fortalecimento da negociação diretamente entre as partes, e a seguir, na mediação (com o ingresso de um facilitador entre as partes) e na arbitragem, capazes de obter resultados extremamente positivos, e mais rápidos.

A mediação importará na presença de uma pessoa especializada, que irá intermediar a negociação. Nos termos do artigo 1o do projeto de lei que institui e disciplina a mediação paraprocessual, a mediação é "a atividade técnica exercida por terceira pessoa que, escolhida ou aceita pelas partes interessadas, as escuta e as orienta com o propósito de lhes permitir que, de modo consensual, previnam ou solucionem conflitos".

É importante assinalar que o mediador não deve dar opiniões sobre o conteúdo do negócio, podendo reunir-se com as partes quantas vezes se fizer necessário, em conjunto ou separadamente. As reuniões permitem ao mediador criar um clima propício para a negociação, identificar o real interesse das partes, ajudando-as a encontrar um terreno de entendimento que lhes permita solucionar as desavenças. As declarações orais e os documentos escritos de um das partes, obtidos pelo mediador durante uma das reuniões separadas, ou de outra forma, não serão transmitidos à outra parte, salvo expressa autorização da primeira.

Finalmente, a arbitragem, na forma da Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, será adotada quando as partes precisam de um especialista técnico na matéria em litígio.

A arbitragem teve questionada sua constitucionalidade junto ao Supremo Tribunal Federal, o que, se acatado, sepultaria no País esta forma de solução de conflitos aplicada em todo o mundo, inclusive na Corte de Arbitragem da ONU. Mas a decisão-final, depois de alguns anos de expectativa, declarou a constitucionalidade da lei.

O princípio de que nada deve ser afastado do Poder Judiciário é dirigido às autoridades constituídas, para se evitar a prepotência, podendo os cidadãos dispor livremente suas demandas, em se tratando de direito disponível, sem a interferência do Estado, como já previa a Constituição Federal de 1824, nos artigos 161 e 162.

A sentença arbitral poderá ser anulada pelo Judiciário, conforme prevê a lei, caso as regras previstas para a apreciação da controvérsia sejam desrespeitadas. As Câmaras arbitrais só poderão examinar direitos patrimoniais disponíveis e as partes devem submeter-se ao sistema por sua livre vontade. O Judiciário é que promoverá a execução coativa da sentença.

Para resolver conflitos pelo sistema, as partes interessadas devem firmar a convenção de arbitragem. Há duas modalidades para o acerto prévio: a cláusula compromissória (pactuada entre as partes antes de ocorrer o eventual litígio) e o compromisso arbitral, uma convenção autônoma que se firma quando surge a controvérsia.

Para Cândido Dinamarco, "é irrelevante que a pacificação venha por obra do Estado ou por outros meios, desde que eficientes."

Na área imobiliária, em que são constantes os conflitos de vizinhança, assim como as divergências entre locadores e locatários, e entre compradores e vendedores de imóveis, é extremamente importante a aplicação de métodos alternativos. É nos condomínios onde se encontram os maiores problemas relacionados com o aspecto emocional, pois, ao contrário dos estádios esportivos, onde as tensões são descarregadas livremente, sem maiores conseqüências, ali o clima agressivo permanece anos a fio, pois moram juntas - separadas por uma parede - pessoas que evitam até se encontrar na garagem ou nos elevadores. Em razão disso, são constantes as discussões até altas horas nas reuniões cujo objeto deveria ser apenas o de melhorar o dia a dia de todos.

O clima é ainda mais tenso quando se reúnem adquirentes de prédios inacabados, em decorrência da quebra da incorporadora. As pessoas geralmente estão revoltadas - e com razão - pois colocaram ali seus recursos, esperanças, e sonhos. Muitas vezes (o que tem ocorrido com indesejável constância) ainda existe uma hipoteca não honrada, dívidas fiscais e outras pendências. Por estas razões, existe um clima de guerra, chegando a ser vaiadas e até ridicularizadas as pessoas do grupo que propõem alguma forma de negociação para a breve retomada das obras. Neste ponto é indispensável a participação de um mediador, livre da questão emocional, que demonstre os pontos positivos da negociação, em contraponto à demanda judicial. Cabe lembrar frase da "Arte da Guerra", de Sun Tzu :

"Alguns soldados do reino de Wu faziam a travessia de um rio, ao mesmo tempo que soldados inimigos do reino de Yue. Um vento impetuoso soprou e virou os barcos. Todos teriam perecido se não tivessem se ajudado mutuamente. Eles esqueceram que eram inimigos: ao contrário, agiram como se fossem amigos ternos e sinceros. Eles se ajudaram, como a mão direita coopera com a esquerda".

Os condôminos poderão (a nosso ver deverão) partir para uma visão moderna da negociação de conflitos, com a utilização da mediação e da arbitragem, com vistas à pacificação das relações intercondominiais.

A principal área do condomínio, nesse particular, será a relacionada com os conflitos de vizinhança, como as infiltrações, que, muitas vezes, submetidas à perícia judicial, têm custos processuais superiores ou iguais ao que se gastaria com a própria realização da obra. A questão do barulho, maior tormenta entre várias outras, poderá ter uma solução prática e rápida com o processo alternativo. O Código Civil Português, no artigo 1418, ao estabelecer o conteúdo do título constitutivo, admite, expressamente, a inclusão da cláusula de arbitragem, no item 2, alínea c:: 
"Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio".

MOUTINHO DE ALMEIDA, comentando esta matéria, indica modelo de cláusula convencional:

Compromisso Arbitral

Os litígios entre condôminos ou entre um condômino e o administrador, desde que digam, direta ou indiretamente, respeito ao condomínio, são resolvidos por Tribunal Arbitral, que julgará "ex aequo et bono".

Já na forma do artigo 1434 do Código Civil Português, até mesmo a assembléia poderá estabelecer a obrigação do compromisso arbitral:

"A assembléia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condôminos, ou entre condôminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembléia ou das decisões do administrador."

No Guia do Condômino, coordenado por JOAQUIM RODRIGURES DA SILVA, se reconhece que há em Portugal poucos órgãos de arbitragem especializados em questões relacionadas com o condomínio. Indica apenas duas: o Centro de Arbitragens Voluntárias da Ordem dos Advogados, em Lisboa, com âmbito de atuação nacional e o Centro de Arbitragem de Loulé, restrito ao distrito de Faro.

Para as questões imobiliárias em geral, é indicado, em outro guia português, a APEMI - Associação Portuguesa das Empresas de Mediação Imobiliária.

No Rio de Janeiro, está sendo criada a Câmara Imobiliária de Mediação e Arbitragem, tendo como órgão instituidor a ABAMI, Associação dos Advogados do Mercado Imobilário, em parceria com as várias entidades do setor imobiliário.

Esta entidade está nascendo com enfoque principal na mediação, treinando e recrutando profissionais, que, como terceiros facilitadores, de forma imparcial, devem comandar um processo que conduza as próprias partes a chegarem a um acordo que as satisfaça, sob o princípio de que no processo litigioso sempre um ganha e o outro perde.

E mesmo o que ganha nem sempre poderá estar feliz, como acontece com as guerras, e como ensina, novamente, SUN TZU:

"A guerra deve ser a última solução. Os combates, quaisquer que sejam os resultados, têm sempre um gosto amargo mesmo para os próprios vencedores. Só se deve travá-los quando não houver outra saída".

Sugerem-se, para os condomínios, as seguintes cláusulas a serem inseridas nas convenções, ou submetidas à assembléia geral:

1 - Se uma controvérsia surgir em razão da Convenção do Condomínio "......" , de suas alterações, regulamentos ou decisões da assembléia geral, convencionam os condôminos, desde já, que primeiramente irão buscar uma solução por meio da Mediação, fundadas no princípio da boa fé, antes de recorrer a outros meios judiciais ou extrajudiciais para resolução de controvérsias.

2 - Qualquer litígio não resolvido pela mediação, relacionado com o direito de vizinhança, e com as relações entre síndico, condôminos, condomínio e administradora, será definitivamente resolvido por arbitragem, sem prejuízo de o síndico poder ingressar com ações de cobrança ou efetuar protesto de cotas condominiais, cujo valor se constitua em dívida líquida e certa.

3 - Fica eleita, para mediar e/ou arbitrar eventuais controvérsias, nos termos acima convencionados, a Câmara Imobiliária de Mediação e Arbitragem.

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1- Conf. ICC Câmara de Comércio Internacional, Paris, França.
2 - Regulamento ADR ed. Abril de 2003.
3- Teoria Geral do Processo, Ed. Malheiros, 16ª ed. p.. 26.
HAMILTON QUIRINO CÂMARA.
4- A ARTE DA GUERRA, L&PM POCKET, 2003, p. 128.
5- L. P. MOUTINHO DE ALMEIDA PROPRIEDADE HORIZONTAL, Livraria Almedina, Coimbra, Portugal, 3a. ed. p. 173.
6- Guia do Condômino, PROTESTE, Editores para a Defesa do Consumidor, Lisboa, 6a edição, p. 48.
7- Comprar e Vender Casa, redação de Deonilde Lourenço, PROTESTE, Editores para a Defesa do Consumidor, Lisboa, 1a edição, p. 192.
8- Ob. cit. p. 140.


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