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Alterações do condomínio edilício introduzidas pela Lei 10.931 de 02 de Agosto de 2004

O condomínio das edificações (edilício), inicialmente tratado pela Lei 4.591, de 1964, passou a ser regulado pelo Código Civil de 2002, com vigência a partir de 11 de janeiro de 2003, vindo a sofrer sua primeira alteração através da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004.

A primeira alteração encontra-se no artigo 1.331, § 3o "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio".

A redação anterior, revogada, determinava que a fração ideal seria considerada com base no seu valor, surgindo muitas dúvidas sobre o critério a ser adotado para se chegar à fração ideal. A questão poderia ser contornada com o tempo, porque o critério de valor já constava do artigo 637 do Código Civil de 1916, e também no Código de 2002, no artigo 1.325, ao tratar do condomínio geral. E é o critério adotado em Portugal, Itália e na maioria dos países de língua espanhola. O fundamento é de que o pagamento das cotas mensais leva em conta o valor investido no imóvel. Mas voltou-se ao texto antigo, apenas definindo que a fração ideal passará a ter a forma decimal ou ordinária. E ponto final.

Outra alteração está no inciso I do artigo 1.336, segundo o qual compete ao condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

A redação anterior era: "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais". Essa alteração ressuscita o artigo 12, §1º, da Lei 4.591, voltando os condôminos a ter o direito de estabelecer critérios diferentes para a cobrança das cotas condominiais. Cessa a polêmica a respeito de direito adquirido ou de ato jurídico perfeito em relação às convenções, ou de aplicação automática da nova lei. Agora, simplesmente, aplica-se o que está na convenção. Só na ausência de dispositivo a respeito é que será aplicada a fração ideal para cálculo da contribuição mensal.

Foi alterado também o artigo 1.351: "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos." Pela redação revogada o regimento interno também precisava do quorum de dois terços para ser alterado. Voltou-se, mais uma vez à redação da Lei 4.591, passando o regimento interno a ser alterado com maioria simples, o que dá mais elasticidade às rotinas da edificação.

Finalmente, a grande modificação que todos esperavam, e que não houve. Tratava-se da elevação da multa moratória de dois, para 0,33% ao dia, com o máximo de dez por cento ao mês, com alteração do § 1º do artigo 1.336. Esta alteração foi vetada. Ao indicar as razões do veto, o Sr. Presidente da República, por indicação da Casa Civil, diz que a fórmula do projeto seria complexa e que os condomínios podem aumentar os juros para compensar a multa pequena: "O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado".

"A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea".

"Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos".

"Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens." Não concordamos com as razões do veto. Em primeiro lugar, a fórmula prevista de 0,33% ao dia não é complexa. Basta somar os dias de atraso e efetuar o cálculo. Quanto à possibilidade de livre aumento dos juros moratórios, pelo atraso causado por má fé, não é verdade.

Os juros, de um por cento ao mês, poderão ser aumentados, no máximo até atingir a taxa que estiver em vigor para a mora de pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, conforme o artigo 406 do Código Civil, não sendo livre a sua fixação. E além do mais, quando há má fé, o que se cobra é multa compensatória de até cinco cotas condominiais, e não juros.

O veto não levou em conta que grande número de condomínios estão em déficit devido à alta inadimplência, e que, se um não paga, todos os outros pagam mais. Multa maior visava pura e simplesmente coibir a inadimplência, para bem de todos.


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