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Condomínio, associação e loteamento

HAMILTON QUIRINO (*)

CONDOMÍNIO EDILÍCIO
CONDOMÍNIO DE FATO
CONDOMÍNIO IRREGULAR
LOTEAMENTO
ASSOCIAÇÃO


O objetivo deste trabalho é analisar acórdão do Superior Tribunal de Justiça, constante do REsp 623.274/RJ, relator o Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, publicada em 09 de maio de 2007, favorável ao não pagamento das contribuições cobradas pelas associações de moradores não constituídas em condomínio.

Decidiu o STJ reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, segundo o qual "cada um deve contribuir para a vigilância, limpeza, custeio, conservação e embelezamento das áreas comuns (...), como fator de aglutinação da comunidade e vedação do enriquecimento sem causa".

Para os Ministros da 3ª Turma do STJ, "nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o artigo 8º. da Lei n. 4.591/64. No caso isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos".

No caso concreto um casal era associado e pagava as cotas mensais há vários anos. Com a separação o imóvel ficou pertencendo à ex-esposa, que se declarou não associada e não aderente, vindo, ao final, a ser beneficiada com a improcedência da cobrança.

Não podemos concordar com tal decisão, que vem favorecer aqueles que, contrariando os princípios da solidariedade, resolvem sair das associações de moradores, embora continuem a usufruir dos serviços prestados no interesse comum. A instalação e a manutenção de guaritas sequer dão a opção de a pessoa não usar dos serviços. Portanto, passa a usufruir de um serviço sem nada pagar. Seria o caso de não se abrir o portão para essa pessoa, deixando que ela mesma o faça? Não recolher o seu lixo?

Consideramos perigoso esse precedente, embora o acórdão tenha se baseado na interpretação das normas do próprio estatuto da associação integrante do julgamento.

De toda forma, a decisão em pauta contém um formalismo há muito superado pela jurisprudência carioca. Com efeito, essa decisão contraria um longo processo jurisprudencial do Estado do Rio de Janeiro, que, depois de muitos anos, fez prevalecer o entendimento contrário ao enriquecimento ilícito, mais forte do que o da livre associação. A pacificação da matéria se deu pela Súmula 79 do Tribunal de Justiça:

"Associação de moradores. Condomínio de fato. Cobrança de despesas comuns. Principio do não enriquecimento sem causa. Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade." (Uniformização de Jurisprudência nº 2004.018.00012 na Apelação Cível nº 2004.001.13327 - Julgamento em 04/04/2005- Relator: Des. Sérgio Cavalieri Filho - Registro de Acórdão em 15/07/2005 - fls. 6469/6487).

Em comentário a essa Súmula, a Desembargadora do TJ-RJ, Luísa Cristina Bottrel Souza, apresenta os argumentos de solidariedade e do dever jurídico, que resulta de uma obrigação de natureza moral. E enfatiza:

"Pelo menos na cidade do Rio de Janeiro, em nenhum bairro desfruta-se de segurança. E, diante dessa situação indesejável, os proprietários de imóveis são levados a buscar soluções, atuando de forma supletiva do Poder Público, constituindo Associações de Bairros, Associações de Moradores, objetivando conjugar esforços na busca de uma qualidade de vida mais satisfatória". (Comentários aos Verbetes Sumulares do TJRJ - Coordenação do Des. Humberto Manes, Editora Espaço Jurídico- 2006, p.263- 267).

A propósito, o Decreto Municipal 23.084, de 01 de julho de 2003, do Rio de Janeiro, regulamentou o fechamento das vias públicas, com a colocação de gradis e obstrutores, para facilitar o funcionamento das associações de moradores e garantir maior segurança.

O próprio Superior Tribunal de Justiça tem precedentes favoráveis à cobrança, como se vê dos acórdãos a seguir:

"O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias sem a devida contraprestação". (AgRgResp 490.419/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi)

O proprietário "deve contribuir para as despesas comuns (...) de loteamento administrado por entidade que presta diversos serviços no interesse da comunidade (distribuição de água, conservação do calçamento, portaria, segurança, etc) sob pena de enriquecimento ilícito." (REsp 261.892/SP Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar)

No precedente contrário à cobrança indicado no acórdão aqui questionado (REsp 588.533/RJ), havia a previsão de o associado se desligar, após um período de carência, envolvendo a mesma associação.

O relator, com base nesse estatuto, sustenta que a associação só possa cobrar as cotas mensais se se transformar em condomínio, enquanto a Súmula do TJ-RJ autoriza a cobrança até para os não associados.

O princípio de pagamento pelos serviços prestados insere-se na essência da convivência, com a predominância do princípio da boa fé objetiva, um dos pilares do Código Civil.

Condomínio geral. O principal dispositivo legal que sustenta essa cobrança solidária vem a ser o artigo 1.315 do Código Civil, que regula o condomínio geral voluntário ( pro-indiviso), "o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita".

Condomínio edilício. Essa norma vai se repetir naturalmente no condomínio edilício, através do artigo 1.336, I, sem nenhuma dúvida.

E também, por analogia, quando se trate de condomínio de fato, condomínio irregular, loteamento e associação de moradores., nesses casos como contraprestação pelos serviços prestados ou pela manutenção da coisa comum.

Condomínio de fato. O condomínio de fato típico é o de construção, previsto nos artigos 50, 58, 61 e 63 da Lei 4.591, quando se reúnem os compradores de imóvel abandonado pela incorporadora e retomam as obras, ou se dá início a uma obra em condomínio fechado.

O pagamento corresponderá ao custo da construção ou da retomada, de acordo com os contratos firmados ou as deliberações da assembléia geral. Muitas vezes é estabelecida uma "cota condominial" (lato sensu), para cobrir despesas não incluídas no custo da obra, como o pagamento do IPTU, vigilância, entre vários outras.

Também existirá um condomínio de fato quando é criada uma associação, destinada a cuidar das áreas comuns, como se viu acima, de forma expressa, na Súmula 79 do TJ-RJ.

Condomínio irregular. O condomínio edilício irregular ocorrerá quando não existe convenção, ou não existe síndico, embora coexistam todos os demais requisitos da multipropriedade, com áreas comuns e privativas. Nesse caso será devida a cota necessária, de acordo com o rateio das despesas. O responsável pelas despesas será um típico gestor de negócios, conforme o artigo 869 do Código Civil, e poderá cobrar judicialmente de quem não pagar os valores devidos.

Existirá ainda um condomínio irregular quando as pessoas compram lotes não aprovados em prévio projeto. Não obstante constroem suas casas e fecham as ruas, rateando as despesas comuns.

Loteamento. Enquanto no condomínio as áreas internas são particulares, as ruas do loteamento regular (aprovado pela Prefeitura) são públicas. No loteamento cada proprietário tem um lote. No condomínio cada um possui uma fração ideal.

O loteamento pode ser transformado em condomínio edilício, para rateio das despesas, com votação e registro de uma convenção, conforme o Decreto-Lei 271/67, não revogado pela Lei 6.766/79.

Associação. O que se discute no acórdão aqui comentado, é justamente o loteamento que não constitui condomínio, mas possui serviços administrados por uma associação. Discordamos da decisão do STJ, pois, ainda que não se constitua o condomínio, e para melhorar a segurança, poderá ser criada uma associação, destinada a administrar as áreas comuns e cuidar da segurança, mediante rateio das despesas.

Segundo o artigo 53 do Código Civil, "constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos". O estatuto deve seguir o disposto nos artigos 53 a 61, mas, no caso de associação de moradores de determinado loteamento, pode incorporar os direitos e deveres típicos do condomínio edilício, como obrigação de pagar as cotas aprovadas pela assembléia geral.

O Conselho Federal de Justiça, por sinal, aprovou o Enunciado 98, nos seguintes termos:

"O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica- se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo".

Portanto, a despeito do acórdão do STJ aqui contestado, não é justo nem razoável que algumas pessoas possam se beneficiar dos serviços prestados, principalmente a segurança, indispensável nos grandes centros urbanos, sem nada contribuir, apenas pelo formalismo jurídico, o que, muitas vezes, vem favorecendo a impunidade neste País.

(*) Autor dos livros
Falência do Incorporador Imobiliário - O caso Encol
Manual do Síndico (duas edições)
Condomínio Edilício (duas edições)
Gestão Condominial.


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