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E os saldos impagáveis?
Governo impulsiona habitação, mas não soluciona caso de velhos contratos, que, 20 anos depois, começam a vencer em quantidade
Jornal O Globo
Rio, 29 de março de 2009

LUCIANA CALAZA

Enquanto o governo anuncia um pacote habitacional para estimular a população brasileira a adquirir a casa própria, cerca de 12 mil mutuários chegam, só este ano, ao fim do prazo para pagamento dos contratos, sem conseguir quitar o imóvel. E estão sujeitos a perdê-los, apesar de terem pago todas as prestações. Até 2015, no total, serão 80 mil mutuários. É a concentração de vencimentos, 20 anos depois, daqueles contratos que acabaram acumulando saldos impagáveis.

Desse total, 48 mil são da Caixa Econômica (CEF) e o restante, de bancos privados. E, informa a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), que administra os chamados "contratos podres" da Caixa, para outros 28 mil mutuários, não há saída: sem ter como arcar com o custo de um saldo devedor maior que o valor do próprio imóvel, já perderam o direito às suas casas.

Como o casal Djalma e Suzete Lins e Silva. Aos 79 e 80 anos de idade, respectivamente, eles brigam na Justiça, tentando reverter a execução extrajudicial de sua casa em Brás de Pina, adquirida no fim de 1988, com financiamento da Caixa Econômica, no caso, em prazo de 15 anos.

- Ao terminar de pagar, em 2003, fui comunicado que havia um resíduo de R$158 mil, a ser pago em 84 prestações. A casa deve valer uns R$100 mil. Entramos na Justiça, mas, antes mesmo de a ação chegar ao fim, recebemos um comunicado de que nossa dívida havia sido executada e tínhamos perdido o imóvel - conta seu Djalma, que continua no imóvel, com dona Suzete, porque a Caixa ainda não conseguiu vender a casa em leilão.

'Ô de Casa!' é um convite ao acordo
Esses contratos com saldos impagáveis (a maioria foi firmada entre 1989 e 1994) não tinham cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e ficaram com resíduos, porque prestações e saldos eram reajustados por índices diferentes. Em meio à hiperinflação, as mensalidades aumentavam de acordo com os salários, e o saldo seguia a correção da poupança. O desequilíbrio se agravou devido a reajustes indevidos fixados durante os planos econômicos, editados para tentar derrubar a inflação.

O presidente da Associação Nacional em Defesa dos Mutuários (ADM), André Paiva, que assessora o casal Djalma e Suzete, explica que a execução extrajudicial tem base no decreto 70/1966, que autoriza o banco a executar o financiamento imobiliário se houver inadimplência de três meses:

- Na verdade, eles pararam de pagar, quando o contrato terminou. Para a CEF, isso é inadimplência. Mas existe uma ação de inconstitucionalidade desse decreto, que ainda não foi julgada: então, cada juiz tem um entendimento.

O gerente comercial Epaminondas Cunha e alguns vizinhos temem que suas histórias também tenham esse fim. Ano passado, Cunha, por exemplo, terminou de pagar sua casa no Bairro Adriana, em Campo Grande. Mas se deparou com um saldo devedor de R$168 mil, embora o imóvel valha R$80 mil. Cunha começou a receber boletos de pagamento do resíduo - que ele deveria quitar em 108 prestações. Então, foi à Justiça:

- Nunca questionei o valor da prestação que a Caixa me cobrou, mas agora não vou pagar mais nada. Esse saldo devedor é resultado de um desequilíbrio econômico, não somos nós, mutuários, que temos que pagar por isso.

Segundo a Emgea, desde 2004, 88 mil mutuários já aderiram às propostas de liquidação ou renegociação de dívida. Em julho do ano passado, a empresa lançou o Programa "Ô de Casa!", que convida mutuários para audiências de conciliação. Já os que têm contrato com instituições privadas, até agora, não se beneficiaram de qualquer acordo.

Mutuário pode usar seu FGTS
Eugen Smarandescu Filho, diretor de Recuperação de Créditos da Emgea, diz que, na reestruturação dos contratos, a empresa leva em consideração o valor atual de mercado, diminuindo tudo que a pessoa já amortizou:

- O refinanciamento é amortizado pelo SAC, assim, garantimos que ao fim dessas parcelas, não haverá resíduo de responsabilidade do mutuário. Há casos em que o valor a pagar depois da reestruturação é muito pequeno. E o mutuário pode usar seu FGTS. Além disso, quem quer fazer acordo, não precisa arcar com honorários advocatícios e despesas judiciais.

Depois de muitas audiências, a jornalista Aline Abreu, por exemplo, está perto de uma solução. Ela comprou, no fim de 2003, um apartamento na Tijuca, via contrato de gaveta (o financiamento era de outra pessoa), que não tinha cobertura do FCVS. Faltavam cinco anos para pagar:

- Ao terminar de pagar, ano passado, fui à Caixa passar o imóvel para meu nome e a funcionária me informou que havia uma dívida de R$340 mil. E o próprio banco avaliou o imóvel em R$135 mil. Muita briga depois, recebi uma proposta de pagar R$31,6 mil à vista. Estou avaliando.

Propostas da Emgea nem sempre são vantajosas, apesar de vários acordos
Apesar de a Emgea informar que os mutirões de audiências de conciliação têm sido um sucesso - no último realizado no Rio, no fim de 2008, foram fechados acordos em 80% dos casos - muitos mutuários recebem propostas que não consideram vantajosas. Como o aposentado Alcione Vasconcelos que, em 1990, comprou um imóvel em Brasília para sua filha, e corre o risco de perdê-lo no ano que vem: depois de 20 anos pagando, o financiamento chega ao fim, mas, apesar de o imóvel valer cerca de R$250 mil, seu saldo devedor é de R$412 mil.

- Entrei na Justiça em 2003, e a Caixa me chamou pra fazer acordo. Na época, estimaram o valor do imóvel em R$200 mil. E queriam que eu fizesse um novo financiamento de R$200 mil. Não aceitei. Se eu não ganhar na Justiça, terei de entregar o imóvel - afirma Vasconcelos.

Advogados evocam o Código de Defesa do Consumidor
No Bairro Adriana, sub-bairro de Campo Grande, onde o gerente Epaminondas Cunha mora, há vários moradores na mesma situação. O lugar é uma espécie de condomínio, com casas construídas pela mesma construtora e vendidas na mesma época, no fim da década de 80. A advogada Fernanda Toscano contesta na Justiça o saldo devedor do imóvel de sua mãe:

- Aos mutuários que pagavam uma prestação de cerca de R$600, a Caixa oferece um refinanciamento com parcelas de R$2 mil, em média. São pessoas que não têm poder aquisitivo para isso.

Fernanda está certa. Por isso a recomendação da Emgea é que o mutuário procure a empresa para fazer a reestruturação e não espere o contrato vencer. Pois, nesse caso, não há uma revisão do saldo devedor, que é automaticamente refinanciado pela metade do prazo original. O que significa um drástico aumento das prestações.

O advogado Hamilton Quirino explica que, nas ações judiciais, a posição inicial da jurisprudência se assentava no princípio de que o contrato faz lei entre as partes e, portanto, deve ser cumprido. Em 2005, um acórdão do próprio STJ dizia que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos firmados entre o mutuário e o agente financeiro:

- Com base nesse acórdão, vemos tendência de completa reviravolta do antigo posicionamento. E aí o que se alega na ação é o princípio da onerosidade excessiva. Há casos até de mutuários que obtiveram a nulidade das cobranças efetuadas a título de saldo devedor residual: é uma questão de perícia, que vai levar em conta o valor do imóvel e tudo que já foi pago - afirma.

Para mutuários de bancos privados, uma esperança 
Para quem é mutuário de banco privado e está nessa situação, há uma luz no fim do túnel. Segundo uma fonte do setor bancário, a medida provisória 445, em tramitação no Senado, deverá dar benefícios para que os bancos concedam descontos nos resíduos. - O que ocorre hoje é que os bancos são punidos duas vezes quando dão descontos: a primeira porque deixam de receber o valor devido, a segunda porque pagam Imposto de Renda sobre esses descontos. Essa MP dá alguns benefícios para que os bancos renegociem esses contratos. A medida foi aprovada pela Câmara dos Deputados e agora aguarda a apreciação do Senado - diz a fonte.

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