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ARBITRAGEM
Reportagem aponta meios mais rápidos e fáceis de se solucionar problemas com imóveis que passam fora da justiça tradicional
Jornal O Globo
Rio, 13 de agosto 2006

Justiça menos lenta

O vizinho do 203 não paga o condomínio há seis meses. O proprietário do imóvel insiste que cabe ao inquilino a obra do telhado. E o comprador do apartamento não cumpriu as cláusulas do contrato. Solucionar essas pendengas pode ser mais simples do que se imagina, algo para, no máximo, seis meses de discussão. Não nos tribunais de justiça tradicionais, é verdade. Mas via justiça arbitral, que é privada, e supõe que especialistas assumam a função de árbitro.

É o caso da Câmara Imobiliário de Mediação e Arbitragem (Cima), a única do Rio especializada no setor — das cerca de cem existentes na cidade, segundo o Registro Civil de Pessoas Jurídicas — que ganha fôlego agora. Criada em 2004, a Cima começa a abrir suas portas para o público em geral. É que, dizem seus dirigentes, a câmara estava preparando seus quadros para o aumento de demanda que virá quando a mediação prévia passar a ser obrigatória para qualquer processo judicial.

Como isso acontecerá? Com a votação no Senado do projeto de lei 94/2002, já aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara, o que deve ocorrer, esperam especialistas, ainda este ano.

— A obrigatoriedade da mediação desafogará a Justiça e reforçará o trabalho das câmaras. O trâmite no Senado deve ser rápido, mas pode ser atropelado pelas eleições — frisa o advogado Hamilton Quirino.

Quirino, aliás, é um dos mentores da Cima, criada dentro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), com o apoio de diferentes entidades do segmento. E a mediação, continua, é justamente o principal foco da câmara:

— Na mediação, não existe a idéia de que alguém tem que perder, mas, sim, que é preciso encontrar uma solução que satisfaça a todas as partes.

Desembargador aposta no sistema
A Abami já propôs ao Tribunal de Justiça do Rio (TJ/RJ) uma parceria para um projeto-piloto, a exemplo do que existe em Goiás, onde há dez anos funciona a 2ª Câmara de Arbitragem de Goiânia — dentro do Sindicato da Habitação (Secovi/GO), em parceria com o Tribunal de Justiça e a OAB. O desembargador Nagib Slaib é um dos entusiastas do projeto e da justiça arbitral. Mas no TJ nem todos pensam igual:

— Há quem ache que isso vai roubar mercado de juízes e advogados, mas as atribuições são diferentes. Muitas ações que recebemos nem teriam por que existir, pois já há entendimento firmado de que não há direito para uma das partes. A mediação é um instrumento importante para as partes entenderem melhor seus direitos. 

COMO FUNCIONA O SISTEMA
NOVO FÓRUM: A principal diferença entre o novo fórum e a Justiça comum é que, nas câmaras, as questões são julgadas por especialistas (que não precisam ser advogados). No caso da câmara do setor imobiliário do Rio, há dois foco: mediação e arbitragem.

MEDIAÇÃO: A mediação é o principal foco da câmara do Rio. Aprovado o projeto de lei, a mediação prévia (fora ou dentro da Justiça comum) será obrigatória: terá de ocorrer antes da ação judicial. Por cerca de três meses, um mediador tentará encontrar uma solução que satisfaça às partes. Diferentemente do conciliador atual, que desenvolve sua proposta.

ARBITRAGEM: Sem mediação ou sem esse acorde inicial, entra-se na arbitragem. A sentença sai em cerca de seis meses. O processo é sigiloso. E a sentença não tem poder de execução como a deum juiz de direito (se uma das partes não cumprir, é preciso passar à execução judicial comum).

PRÉ-REQUISITO: Para ingressar numa câmara, inclui-se no contrato (ou na convenção) a cláusula arbitral. Isso pode ser feito em contratos antigos. Também é possível assinar um compromisso arbitral, caso as partes já estejam em litígio.

O QUE DISCUTIR: Os direitos disponíveis ( dosquais se pode abrir mão), como os sobre locação, condomínio, construção e compra. Não cabem: os trabalhistas e direito de família.

RECURSO: Sempre é possível recorrer à Justiça comum. Mas os tribunais tem acolhido sentenças arbitrais.

RISCOS: Antes de assinar contrato arbitral, é preciso checar a idoneidade de árbitro e câmara designados. O temor é que seja imposto um árbitro pela parte mais forte, ferindo o preceito básico da arbitragem.

Goiás: 90% dos contratos tem a cláusula arbitral
Após dez anos, são 550 audiências ao mês, com 85% das questões resolvidas, diz Secovi 

Em Goiás, onde a 2ª Câmara de Arbitragem de Goiânia, do segmento imobiliário, acaba de fazer 10 anos, 90% dos contratos imobiliários - incluindo locação, prstação de serviço, administração e compra e venda - já incluem a cláusula arbitral, diz Marcelo Baiocchi, vice-presidente do Secovi-GO:

- Temos uma média de 550 audiências por mês e um índice de 85% e conciliação.

No Rio, a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) - uma das participantes da Cima - criou nos anos 80 uma junta de conciliação que tem resolvido de 90% a 95% dos casos recebidos.

- As pessoas só precisam conhecer o sistema, se acostumar, acreditar nele. E nisso a Cima terá grande responsabilidade: transmitir, com suas sentenças, credibilidade e imparcialidade - diz Rômilo Cavalcanti Mota, diretor da Abadi.

Além de Abadi e Secovi, a câmara inclui o Sindicato da Indústria da Costrução Civil (Sinduscon - Rio), a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobliário (Ademi/RJ), o Instituto de Engenharia Legal (IEL) e a Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Flabci). - Recrutamos um bom time de peritos. Agora estamos preparados - destaca Sérgio Simões, presidente da Cima.

Estudiosa do tema, a advogada Vera Ribeiro, diretora da Cima, lembra que nos EUA as câmaras especializadas no setor estão entre as quais mais requisitam a justiça arbitral. - Aqui, nos contratos de adesão, como venda de imóveis na planta e de financiamento imobiliário, deve haver resistência. As pessoas tendem a pensar que tem o poder econômico elege um árbitro que lhe favoreça. O sistema precisa ganhar credibilidade.

Manoel Maia, diretor do Secovi-RJ, acha que a arbitragem é básica. Mas defende a presença de advogados, para evitar questionamentos futuros.

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